文 | 张佳儒

吹牛一时爽,吹破两行泪。这句话恐怕说到泰禾集团董事长黄其森心坎里了。自2018年底吹牛2000亿小目标之后,股价几乎一路下行,8月15日盘中跌至5.80元,较最高点已经跌去超70%(本文股价均为向前复权)。同时创下自2014年12月以来的新低。

就在2个月前,黄其森还面带笑容地说对股价有信心,可如今股价或许对黄其森没信心。当时,媒体质疑公司资金链紧张,黄其森认为言过其实,“最艰难都是被你们说出来的,泰禾本来没那么艰难。”

说完这些话之后,泰禾集团转身发行高息美元债,陆续出售约80亿资产给好兄弟世茂。尺度APP注意到,当前,由于房产融资渠道收窄,不少房企靠转让股权回笼资金。同时,汇率变化推高融资成本、泰禾集团资金链危机尚未明确解除,股价早没了当年的兴奋。

那么,泰禾集团经历了什么?真如黄其森所言,艰难都是别人说出来的?

一、难逃成龙代言“魔咒”

泰禾集团是不折不扣的“网红”,有媒体称它是“地产界范冰冰”。

澳门线上投注平台网站几年前,泰禾集团确实有过冰冰一样的人气。早在2002年,福建黄其森带领泰禾团队来到北京,打造了中国风的“院子”产品。当时,其他房企都对欧美风趋之若鹜,泰禾集团独树一帜。

黄其森有着深厚的中国院落情节,他认为罗马小镇上睡不出中国的梦。2014年,泰禾请成龙代言,还拉来冯小刚、范冰冰、王刚站台,泰禾院子横扫个大媒体头版,一时风光无限。

股价暴跌、频卖资产、高息借债,泰禾的艰难都是别人说出来的?

澳门线上投注平台网站图片来源:泰禾集团官微截图

可惜黄老板请代言人没做好尽调,也不评估自己是否有实力扛得住。到了2018年,泰禾集团日子就已经很艰难,传出管理层动荡、裁员、出售项目股权的消息,甚至被传为“第一个倒下的知名房企”。

澳门线上投注平台网站其实,泰禾集团在2018年已经踩了刹车了。此前数年,公司不断并购、加杠杆,2011-2017年经营性现金流都是负的,甚至好几个年头都超了百亿,说明挣得远不如花得多。

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图片来源:同花顺

大幅扩张的泰禾集团资金链很是紧张,2018年底,泰禾负债合计达到了2112.47亿元,资产负债率86.88%,黄其森曾说,2018年“负债率降低至75%”,显然,这只是发展愿景。

2018年底,泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元,货币资金148.95亿元。可见,货币资金对此的覆盖比例仅为 0.26,而且,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

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澳门线上投注平台网站图片来源:泰禾集团公告

泰禾集团声称,债务在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。2019年,管理层确定的管理重心为“加快项目周转、缩短开发周期、提升销售回款率”,简单来说就是高周转。

高周转其实是泰禾集团的既有战略,早在2013年,黄其森就定下了“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”的发展战略。可见,泰禾集团主张的高周转是要和高品质、高溢价相协同。如今,再提高周转老调重弹,能解泰禾困局吗?

泰禾集团把“未来持续增加的销售回款”当做偿还债务的重要保证,并称资金紧张的局面将在6月份彻底扭转。目前,泰禾集团的半年报还没出来,资金紧张局面是否扭转尚不得知。

二、累计出售资产约80亿元

从一季报来看,泰禾集团总资产2472.78亿元,负债合计2090.77亿元,资产负债率84.55%,虽然相比2018年底不那么吓人,但依旧在80%以上,距离黄其森的75%还有一定距离。

另外,泰禾集团一季度短期借款及一年内到期的非流动负债461.23亿元,但经营性现金流净额119.39亿元,现金及等价物206.43亿元,货币资金的覆盖比例为 0.45,偿债压力有所改善,但难言乐观。

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图片来源:泰禾集团公告

值得注意的是,一季报中,泰禾集团投资性房地产259.88亿元,较2018年年末增长47%。投资性房地产的作用是什么?简单来说,减少折旧支出、增加利润、减少存货、增加流动比率、增加资产,是降低资产负债率,美化资产负债表的良方。

债务压顶之下,泰禾集团一遍借新还旧,一边搞“股权合作”。7月11日晚间,泰禾集团称,公司全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15%,截至公告日,已累计完成 11.55 亿美元的美元债券发行。

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澳门线上投注平台网站图片来源:泰禾集团公告

澳门线上投注平台网站如此贵的美元债利率,市场纷纷猜测,泰禾集团得缺钱到什么程度?更值得注意的是,人民币对美元汇率走高,推高了泰禾集团的融资成本。尺度APP注意到,受汇率波动影响,已有不少房企提前赎回美元债。

股权转让方面,今年以来,泰禾集团陆续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目等股权出售给世茂,累计回笼资金约80亿元。最近的出售资产动作在8月13日,泰禾集团将杭州富阳项目部分转让给世茂,交易总对价款1.99亿元。

出售资产增厚了泰禾集团净利润。在一个月前,公司披露了上半年业绩预告,预估净利润在13.77亿元–15.73亿元,同比增长40%-60%。盈利增长原因除了销售收入增长,还有股权转让确认的投资收益。

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澳门线上投注平台网站图片来源:泰禾集团公告

但按黄其森的说法,泰禾集团转让股权并非为了回笼资金,而是股权合作。黄其森说:“之前我们都是独立拿地独立操盘,但接下去泰禾将会用一种更开放更包容的心态来寻求合作,比如输出品牌,小股操盘。即使这次稀释,我们的持股比例还是很高,以后合作会多一点,也是分散降低风险。”

资料显示,泰禾集团第一大股东,黄其森控股的泰禾投资几乎将所持有的股权全数质押。黄其森认为这是对股价有信心的表现,“我把股权质押完,钱再借给上市公司,说明我对上市公司有信心,对股价也有信心。”

三、股价创新低,市值跌去390亿

近期,泰禾集团第一大股东的全部股权还在1天时间经历了“冻结——解冻”的惊险历程。7月4日,泰禾集团称,泰禾投资所持有的60940万股全部被冻结,占总股本的48.97%。

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图片来源:泰禾集团公告

澳门线上投注平台网站对于股权冻结原因,泰禾集团解释,泰禾投资就其他公司债权债务转让事项提供了连带责任保证担保,因债权债务纠纷被法院裁定冻结等值资产。在担保资金上,泰禾投资涉及的担保债务为2亿元,远小于泰禾投资被冻结的股票价值。

7月5日,泰禾宣布,因相关债权债务纠纷已妥善解决,法院解除了对泰禾投资持有的全部股权的冻结。

但这没能消除投资者对公司的担忧,7月5日,泰禾集团结束持续一个月的小幅上涨势头,收盘大跌6.39%,市值一日蒸发13亿元,总市值跌破200亿元。随后,泰禾集团一蹶不振,直至今日跌出2014年12月以来的新低。

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图片来源:同花顺

事实上,泰禾集团的股价颓势是在2018年初开始的。2017年底,黄其森宣称2018年销售额2000亿元后,泰和集团股价像吃了伟哥一样兴奋起来,股价从8.17元飙升到21.63元,市值从200亿元蹿到最高538亿元。

黄老板吹个牛就338亿元,这可能是A股最贵的牛皮了,可惜牛皮太薄,监管层一扎就破。澳门线上投注平台网站深交所要求泰禾集团解释是否构成利润承诺,公司又耍起了“赖皮”,说只是黄其森对公司发展的愿景。

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图片来源:尺度APP

事实证明,泰禾集团没有说谎,但这也不值得鼓励,2018年,泰禾集团销售额1300亿元,和目标差了700亿元。在尺度APP上,用户对泰禾集团发展情况进行了诸多讨论。

即便没达到目标,黄其森并不悲观。在6月14日的媒体沟通会上,黄其森对媒体质疑“处境艰难”喊冤:“最艰难都是被你们说出来的,泰禾本来没那么艰难。这几年泰禾干的不错啊,没有大家想象得那么惨。从去年的数据来看,我也卖了1300亿,销售回款七八百亿,这也不算差啊。”

但投资者没给黄其森面子,1月25日开始,股价就坐上过山车,从高点21.63元滑到最低5.80元,跌幅73.19%,市值跌去约390亿元。澳门线上投注平台网站不难看出,投资者对黄其森可能没有信心。

当前,房企融资渠道收窄,融资成本上升,泰禾集团资金压力尚未明确解除,二级市场又狠狠给了泰禾集团一拳。自称“风险意识非常强”的黄其森如何带领泰禾集团重新赢得市场信任?尺度APP将持续关注。